Недвижимость в Хорватии

Налог на покупку недвижимости в Республике Хорватия составляет 5% от стоимости объекта.

Недвижимость в Хорватии. Новостройки.
При приобретении жилья в новостройках (квартир, апартаментов, домов), налог на покупку недвижимости в Хорватии чаще всего начисляется не с полной суммы, которая указана в договоре купли-продажи, а лишь с ее части.

Недвижимость в Хорватии. Вторичное жилье.
Налог при покупке недвижимости в Хорватиина вторичном рынке недвижимости составляет 5 % от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

НДС

НДС в Хорватии составляет 23%.

При покупке недвижимости в Хорватии покупателю предоставляется возможность вернуть сумму равную размеру НДС, которая была включена в стоимость жилья.

Для возврата НДС необходимо выполнить следующие условия:

- продавец должен являться юридическим лицом, осуществляющим деятельность в составе НДС.

- покупатель должен являться юридическим лицом, осуществляющим деятельность в составе НДС.

- объектом недвижимости должна являться новостройка.

Иногда при покупке жилья на вторичном рынке также имеется возможность вернуть НДС.

Можно осуществит возврат НДС не с полной стоимости купленного объекта, а лишь с ее части.

Если Вы рассчитываете на возврат НДС, необходимо сразу же, после регистрации фирмы, подать в налоговую инспекцию заявление о добровольном вступлении в состав НДС. Как правило, этим занимается бухгалтер фирмы.

В добровольном вступлении в состав НДС (с целью возврата налога со стоимости приобретенной недвижимости) имеются положительные и отрицательные моменты.

Отрицательные:

- Необходимость ведения хозяйственной деятельности.

- Минимальная величина годового прихода должна быть не менее 83 000 кун.

- Работа в системе НДС не может быть менее 5 лет.

- Повышенный контроль со стороны органов налоговой инспекции.

Что касается положительных моментов, то возврат НДС допускается не только с покупки недвижимости в Хорватии, но и с других расходов и покупок - мебели, автомобиля, услуг и пр.

Процедура покупки недвижимости в Хорватии.
Покупка недвижимости в Хорватии иностранцами может осуществляться двумя способами – на иностранное физическое лицо и на компанию с иностранными инвестициями.

1. Приобретение объектанедвижимости в Хорватиина иностранное физическое лицо.

Приобретение недвижимости иностранными физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с наличием международного Договора о реципроцитете (взаимности) в разрешительном порядке. Российская Федерация имеет с Хорватией соответствующий Договор, позволяющий российским физическим и юридическим лицам покупать в Хорватии объекты недвижимости.

Заключение договора купли-продажи недвижимости в Хорватии.
Юридическое лицо должно предоставить выписку из реестра и апостилированную или легализованную копию свидетельства о регистрации.

Хорватский нотариус вправе потребовать для ознакомления апостилированный и переведенный устав иностранной компании и комплект протоколов, отражающий последовательную смену владельцев фирмы и Директоров, для того чтобы убедиться в полномочиях подписывающего договор купли-продажи лица, и об отсутствии у него ограничений на совершение крупных сделок.

Продавец при заключении договора продажи недвижимости в Хорватииобычно требует внести задаток размером в 10-15% стоимости объекта в наличной форме. Остальная сумма выплачивается в течение тридцати календарных дней. После процедуры оплаты Продавец обязан выдать Покупателю расписку, подтверждающую получение средств.

Министерство Юстиции Хорватии подтверждает законность данной сделки, что закрепляется изданием соответствующего административного акта. Все заявления рассматриваются в сугубо индивидуальном порядке, что по времени занимает от полугода до двух лет.

Регистрация права собственности на недвижимость в Хорватии в Земельном Кадастре.
Окончание регистрации права собственности на недвижимость производится посредством внесения в Земельный кадастр сведений о новом собственнике. Эти сведения вносятся в кадастр только после получения соответствующего Разрешения от МИДа Хорватии.

Иностранный гражданин или компания, заключившие договор купли-продажи и уплатившие полную стоимость за приобретенный объект недвижимости в Хорватии, в чем получена расписка от Продавца, может зарегистрировать в Суде обременение – «пломбу», являющуюся особым вещным правом, существующим в рамках хорватского гражданского законодательства. Это обременение снимается Судом после предоставления разрешения на сделку МИДа Хорватии или же Покупателем после отказа Министерства.

«Пломба» лишает Продавца объекта недвижимости возможности продать его, заложить, сдать в аренду или как-нибудь иначе распорядиться этим имуществом. Нарушение Продавцом правового режима «пломбы» квалифицируется как мошенническое деяние, подлежащее уголовному наказанию.

Вариант, когда МИД отказывает в совершении сделки купли-продажи, обычно предусматривается в Договоре. В этом случае Продавец должен перезаключить договор с любым лицом, на которое укажет Покупатель, например, с юридическим лицом, где Покупатель выступает в качестве учредителя.

Ориентировочно в течение 1-3 месяцев после получения разрешения хорватского МИДа Покупатель получает извещение от налоговых органов, по которому необходимо оплатить 5%-й налог на переход права собственности недвижимости в Хорватии. При исчислении налоговой базы налоговые органы вправе руководствоваться не только прописанной в договоре купли-продажи суммой, но и среднерыночной ценой реализации на территории Хорватии подобных объектов в течение последнего года.

2. Покупка недвижимости на компанию с иностранными инвестициями.

Чтобы избежать процедуры получения разрешения от МИДа, можно оформить покупку недвижимости в Хорватии сразу на юридическое лицо, в составе учредителей которого присутствуют иностранные физические и юридические лица, например, граждане Российской Федерации. Обычно юридическое лицо в Хорватии регистрируется в форме российского аналога ООО.

От иностранного учредителя потребуются следующие апостилированные или легализованные надлежащим образом документы:

- свидетельство о регистрации, выписка из реестра юридических лиц.

- учредительный договор (если имеется).

- устав.

- протоколы компании, отражающие последовательное назначение Директоров компании.

Перевод всех вышеуказанных документов осуществляется в Хорватии судебным переводчиком.

Обычно регистрация юридического лица в зависимости от региона занимает 1 - 4 недели с момента подачи необходимых для регистрации документов в Коммерческий Суд (комплект учредительных документов должен быть заверен у нотариуса).

Предварительный договор.
Чтобы зафиксировать за собой право на покупку объекта недвижимости еще до регистрации собственной компании, Покупатель может заключить с Продавцом Предварительный договор (Договор о задатке) и сразу же внести предоплату, которая по общепринятой практике составляет до 15% от общей стоимости объекта, предпочтительно в наличной форме. При отсутствии достаточных наличных средств, Покупателю может быть предоставлено до пяти дней срока для перевода средств задатка по безналичному расчету из-за пределов Хорватии.

После внесения суммы задатка объект фиксируется за Покупателем. При последующем отказе Покупателя от заключения Основного договора по купле-продаже объекта он теряет сумму задатка, а при отказе от заключения договора Продавцом сумма задатка возвращается Покупателю в двойном размере.

Предварительный договор о задатке при покупкенедвижимости в Хорватиисодержит в себе главные условия основного договора - от валюты платежа до банковского курса, которым нужно будет руководствоваться при осуществлении денежного перевода по безналичному расчету.

Основной договор купли-продажи недвижимости в Хорватии.
После регистрации фирмы в Хорватии можно подписывать основной договор купли-продажи и оплачивать со счета компании основную сумму стоимости объекта недвижимости. В данном случае компания предварительно получает от учредителя-нерезидента кредит, оформляемый по факту уведомления Национального банка Хорватии, и объект ставится на баланс юридического лица

После полной оплаты объекта и получения от Продавца расписки в получении средств, Основной договор купли-продажи нотариально заверяется, и документы подаются в Земельный Кадастр для регистрации прав собственности нового владельца.

Создание юридического лица поможет разрешить проблемы миграционного плана – учредителю компании, который имеет в собственности более 51% долей компании, предоставляется ВНЖ сроком до 1 года.

Чтобы открыть в Хорватии фирму со 100% иностранным капиталом потребуется

- уставный капитал в размере 20.000 кун;

- сбор торгового суда за регистрацию в размере 400 кун;

- сбор за объявление в газете в размере 810 кун;

- вознаграждение нотариусу в размере 1000 евро.

Таким образом, основные затраты на оформление фирмы (без учета уставного капитала) в среднем составляют 1200 евро.

Налогообложение и стоимость содержания фирмы.
После регистрации фирмы необходимо обеспечить ее деятельность в строгом соответствии с нормами хорватского законодательства. Для этого нужен договор с квалифицированным бухгалтером о бухгалтерском обслуживании компании. Стоимость услуг подобного специалиста или привлеченной аудиторской фирмы составляет 100-300 евро ежемесячно (в зависимости знания иностранных языков и квалификации). Компания может сдавать отчеты, свидетельствующие об отсутствии коммерческой деятельности и прибылей, в течение неограниченного временного периода. Если отчеты не подаются, компания будет оштрафована, а размера штрафа, по усмотрению налоговых органов, исчисляется в зависимости от нанесенного экономике ущерба.

Можно воспользоваться услугой, предоставляющей юридический адрес без фактической аренды помещения (около 600 евро ежегодно). После покупки недвижимости в Хорватии фирма может перерегистрироваться по тому адресу, где расположено приобретенное помещение. По законодательству Хорватии разницы между жилыми и нежилыми помещениями не существует.

Приобретенная недвижимость числится на балансе предприятия, и в силу этого он должен находиться в идеальном порядке. Это значит, что баланс как минимум должен упоминать следующие позиции:

- платежи банку за обслуживание счета предприятия (оно не может не иметь счета в банке);

- коммунальные платежи за содержание недвижимого имущества;

- недвижимость в Хорватии и его амортизация (амортизационный срок недвижимого имущества в Хорватии составляет 10 лет);

- налог на название фирмы;

- плата за бухгалтерское обслуживание (обычно это договор с бухгалтерской фирмой);

- регистрационный сбор в Торгово-Промышленную Палату;

- зарплата Директору и социальные вычеты, и налоги на зарплату Директора;

- зарплата другим сотрудникам компании и социальные вычеты, и налоги на зарплату других сотрудников компании;

- мебель и ее амортизация;

- кредит от нерезидента, использованный на приобретение недвижимости или предназначенный для покрытия текущих расходов фирмы.

Налоги среднестатистической компании, которая используется для целей владения недвижимостью, обычно исчерпываются Налогом на название фирмы и регистрационным сбором в Торгово-Промышленную Палату, размером в 60 кун ежемесячно или в 720 кун ежегодно.

Ежегодный отчет предоставляется в налоговые органы один раз в год или чаще – по требованию налоговых органов.

Стоимость содержания недвижимости в Хорватии.
При использовании квартиры/апартаментов в течение 6 месяцев расходы на коммунальные услуги составят около 500-600 ЕВРО. Содержание индивидуального дома обойдется приблизительно в 1000-1200 ЕВРО за 6 месяцев.

Цены на коммунальные услуги в Хорватии.

Электроэнергия.

С 7:00 до 19:00 0,58 кун/кВт (0,076 ЕВРО/кВт)

С 19:00 до 7:00 0,30 кун/кВт (0,04 ЕВРО/кВт)

Водоснабжение.

100-250 кун/мес.(14-34 ЕВРО) в среднем в зависимости от расхода воды (дома снабжены приборами учета расхода воды).

Фиксированный телефон.

Абонентская плата за один номер составляет 73 куны в мес. (10 ЕВРО), а за второй – 45 кун в месяц (6 ЕВРО).

Вывоз мусора.

Обслуживание частного дома стоит 70 кун в мес. (около 10 ЕВРО).

Отопление.

Как правило, из-за теплого климата дома в Хорватии не оборудованы водяным отоплением. Нагрев воздуха происходит с помощью климатических установок или электрических радиаторов.

Правовые последствия при покупке недвижимости в Хорватии.
Законом предусмотрена возможность получения ВНЖ на основании права собственности на недвижимое имущество в Хорватии. Но подача документов по этому основанию возможна лишь после получения специального разрешения от МИДа Хорватии, позволяющего оформить объект недвижимости в собственность иностранного гражданина. Выдача такого разрешения не гарантируется или иногда затягивается на срок до двух лет и ВНЖ в таких случаях становится довольно «туманной» перспективой.

В любом случае, кроме фирмы и недвижимости в Хорватии, находясь в этой стране, нужно иметь:

- достаточное количество средств для пребывания на территории республики;

- документы с объяснением причины временного пребывания в Хорватии (разрешение на работу или разрешение на ведение хозяйственной деятельности);

- свидетельство о браке с гражданином Хорватии или лицом, имеющим ВНЖ на территории Хорватии.

- справку, подтверждающую факт обучения в учебных заведениях Хорватии, с обозначенными сроками обучения (для обучающихся);

В случае регистрации хорватской фирмы, для получения ВНЖ потребуются следующие документы:

- две фотографии 3х3,5;

- загранпаспорт со сроком действия не менее одного года (копию и оригинал);

- свидетельство о рождении (копию и оригинал);

- справку о несудимости (сроком давности не более шести месяцев на момент подачи документов);

- правоустанавливающие документы на фирму (решение суда, Устав и Учредительный договор, протоколы компании, которые последовательно отражают порядок назначения Директоров).

- свидетельство о браке (при наличии такового) (копию и оригинал);

- подтверждение о наличии средств, достаточных для пребывания в Хорватии (справку о зарплате с места работы или выписку с банковского счета);

Имея ВНЖ в Хорватии в течение пяти лет, можно получить ПМЖ, а затем и хорватское гражданство, что разрешает безвизовый въезд во все страны Шенгенского соглашения. Законодательство Хорватии при этом не запрещает двойного гражданства.

Расчет маршрута

Читайте новый цикл статей:

Недвижимость в Хорватии